マンションの管理と修繕

管理会社とは？

管理会社とは

分譲マンションの共用部分と敷地を保護して安全であるように維持していくための管理をする仕事です。
「共用部分」：お部屋以外の建物部分、廊下、階段等
「 敷地」：マンションの建つ土地
この他に「専有部分」（お部屋）や「専用使用部分」（バルコニー・ポーチ・専用庭など）があります。
「専有部分」と「専用使用部分」は、管理会社の管理範囲からは外れます。

分譲マンションは区分所有者が共同所有していて、各自のお部屋以外は「持分割合」で持っています。
買った人同士の結びつきやライフスタイルが違い、さらに法律上や消防法上のいろいろな取り決めがあるので自分たちで管理することは難しいのです。マンションの所有者が自分たちでやる管理をお金をだして、会社にやってもらう。その依頼先が管理会社です。
　「区分所有者」：分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物の専有部分を所有する者のこと

管理会社の主な業務内容とは？

建物・設備の管理業務 　外壁・エレベーター・機械式駐車場等の点検
事務管理の業務 　出納業務：管理費の収納や共用部分の電気代水道代の支払い等 　会計業務：管理組合の会計収支状況の報告等 　管理運営業務：総会・理事会の運営の補助
管理員業務　 　管理員による受付等
清掃業務　　 　共用部分の清掃
共用部分等の設備の監視・出動業務　 　共用部分の異常を遠隔監視・住民からの通報の対応
機械警備業務　 　管理会社から警備会社へ再委託

事務管理の業務の中の管理運営業務に含まれている共用部分の保険料契約の代行について・・・
マンション管理組合が保険に入っていることを知っていますか？
お部屋の中は個人で火災保険や地震保険に加入しますが、マンションの共用部分の廊下や階段などに保険をかけているのです。補償内容は火災保険がメインで、その他にマンション特有の事故に備えた保険に加入しています。

〔マンションの保険は２種類ある〕

マンションによってかける保険は違う マンション専用の保険があり、マンションの維持に必要なものがセットされているプランがあります。 そのセットの中で項目を増やすことや減らすことができ、立地によって保険の内容を変えます。 高台にあるマンションで水害にあう可能性は低いので、水害保険を減らす等･･･。 無駄な保険に入っていてもお金の無駄ですからね･･･。 ＰＯＩＮＴ 契約時は、マンションにかけている保険なんて興味はないかもしれませんが、住んだらとても重要なので、必ず事前に確認しましょう！

良い管理会社の見分け方

不動産業者は免許番号でどれだけの業績かが分かりますが、管理会社はどのように調べればいいのでしょうか？　
（不動産会社の見分け方は、ライフコラムの「チラシ・現地からの情報収集」へ）

平成１３年にマンション管理適正化推進法（正式名称略）が制定され、管理会社に免許番号ができました。

マンション管理適正化推進法とは・・・？
マンションの良好な居住環境を確保することが目的。管理会社を登録制とし、管理業務主任者（国家資格）の配置を義務づけました。

この法律できたきっかけは・・・？
ある管理会社が倒産してしまいました。この会社、マンションの管理組合から預かっていたお金と会社のお金を一緒にしてしまっていたために、お金の区別がつかなくて、全額債権者にお金をとられてしまったのです。このようなケースを防止するため、法律で規制しようと公布されたのが、マンション管理適正化推進法です。
☆債権者・・・その会社にお金を貸した人で返済の請求をする権利をもつ人。

国土交通省に登録している管理会社は２０００社以上ありますが、高層住宅管理業協会に加盟している会社は約４６０社です。日本にある全てのマンションの９割弱を高層住宅管理業協会の会員会社が管理しています。あとは１００戸から２００戸程度のマンションを管理している小規模な会社が多くあり、不動産業者が片手間で管理会社をやっているところもあります。管理会社としての業務が小規模の場合、管理に対する知識や人員が不足気味になり、問題が起きやすい傾向にあるようです。マンション管理適正化推進法には、全ての管理会社に法令の遵守を義務付け、適正に業務を行えない会社を排除するという目的もあるのです。
　
ただし、まだ免許番号ができたばかりなので、不動産会社のように免許番号で管理会社を見分けることは難しいですね･･･。

管理会社の社員に必要な資格は・・・ 管理業務主任者資格と損害保険代理店の資格。最低この２つを持っていると 一人前のようです。

管理組合とは

管理組合とは？

マンションの管理はマンションの所有者が全員で行います。そのためには全員の意見を調整する必要があり、そのための団体を管理組合といいます。マンションの住民は全員、管理組合に入らなければなりません。

総会とは？

管理組合の集まり。
１年に最低１回は総会をして会計報告をします。１年に何度開いてもＯＫです。

総会で必ず行なうこと
１・会計報告
２・予算案
３・役員改選

役員は何人必要？
最低役員３人、監事１人必要です。役員とは、理事長・副理事長・理事の３人です。

なぜ役員が３人か・・・?
と言うと、役員の話し合いの理事会で物事を決めるとき、３人ならば多数決ができるからです。

役員の人数はマンションの規模によって変わります。　
２００戸や３００戸の規模ならば、役員が２０人程度いたほうが良いと言われていますが、ここまで多いと役員が集まるのも大変ですね・・・。

自主管理と委託管理とは？

管理規約について

管理規約とは？

マンションの所有者に守っていただく約束事が書かれたルールブック。 管理組合の運用ルール。 国土交通省が作った標準管理規約を基に マンションの管理規約が作られるので、 大体どのマンションでも基本の部分は同じです。 しかし、それぞれのマンション特有の規約があることもあります。

以前こんなことがありました・・・ 「共用部分の駐車場には売主の専用使用権が設定される」という管理規約の容認事項がありました。 どういうこと・・･？？？ 駐車場は全部売主が使えるということ。 マンションの住民は売主から借りて、マンションの敷地内駐車場を普通に使用していたのであまり気にしていませんでした。 ・・・が、その会社が倒産してしまいました！その会社にお金を貸していた債権者により、お金を取り戻す為に駐車場の権利の差し押さえが行なわれてしまい、駐車場を住民は使えなくなってしまったのです。 これは稀なケースで、通常は、共用部分の駐車場はマンション管理組合が管理して、各区分所有者に貸し出しますが、管理規約はしっかりチェックしましょう。 容認事項・・・マンション固有の特筆すべき事項。 債権者・・・その会社にお金を貸した人で返済の請求をする権利をもつ人。 ＰＯＩＮＴ 管理規約は申込時に見せてもらい、標準管理規約に沿っているかをチェックしましょう。 理不尽なことが書かれていないか？をチェック。 委託契約書も見ましょう。 （新築の場合は、たいてい管理規約に添付されています） （標準管理規約は、高層住宅管理業協会のＨＰのトップ画面の左側のライブラリにあります。）

管理規約の変更はどうすればできる？

総会で組合員総数および議決権総数の3／4以上の賛成が必要です。
管理規約本文以外の記載事項は、通常、総会出席者の過半数の賛成で変更できます。

例えば・・・
駐車場の使用料や修繕積立金の金額の変更は、出席者の過半数の賛成でＯＫ

管理費について

管理費は上がるの？

基本的に管理費は人件費がほとんどです。清掃も設備点検も技術のある人を雇う人件費が大きいのです。
今まではデフレで時給が下がってきましたが、今後景気が上がり時給が上がれば管理費も上がる可能性はあります。
管理費は・・・
１、物価に連動する。
２、管理の仕様をＵＰすれば管理費もＵＰする。
　　警備を入ることや、清掃をもっと細やかな会社に委託するなど。

管理費を下げるには？

まず、管理費を安くしたいと思ったならば、適正価格になっているか？相場なのか？を見直しましょう。
管理会社を変えて管理費が安くなったとしても、管理の質が落ちないか？管理の項目が同じか？清掃日数は同じか？
同じ内容の管理をしてお金が安くなればいいのですが・・・。
管理費を安くしたいからと言って、管理の質を落とし、清掃の回数を減らせばマンションは汚れていくので、将来的に見据えていくと金額だけで比べてはダメです。
マンションの価値は下がってしまい、売却するときに売る金額が低くなってしまいます。

管理員の勤務形態は？

当然、管理人が長時間いれば、その分管理費は高くなります。
管理員がいるから安心！本当ですか・・・？
管理員だって万全ではないので、管理員がいるから絶対安心ということはありません。
常駐管理から巡回管理にして、機械警備を設置したほうが安心というケースだってあるかもしれません。

ＰＯＩＮＴ
管理形態は必ずチェックしましょう。

その他に、チェックすべきことは・・・

中古マンションを買う時のチェックポイント ゴミ置き場を見ると管理状況が分かり、住民のマナーのレベルも分かります。 テレビがそのまま置きっぱなしとか・・・。

修繕にまつわるお金

修繕積立金とは？

専有部分はマンションの所有者が各自で維持管理しますが、共用部分は管理組合が行ないます。
共用部分の機能や外観を維持するためには定期的な修繕が必要ですので、そのために積み立てるお金が修繕積立金です。
マンションの所有者はそれぞれ経済的な事情が異なるので、修繕工事の際に、その費用を全戸から一括して集金することは困難です。
その為、毎月一定額を集金して積み立てておき、実際にどのような修繕にお金をいくら使うかは総会で決めることになります。

ほとんどの管理組合では、修繕積立金は、管理費と一緒に口座振替で集金しています。
だから、毎月銀行に振込まなければいけない！という煩わしさはありません。

修繕積立金は全戸一律ではなく、専有面積の大きさによって金額が変わります。管理費も同じです。

修繕積立基金とは？

修繕積立金は、長期修繕計画を基に積み立てられますが、予想外の出費などもあるため、不足しがちです。
特に管理組合発足当初は、積立てられたお金がありませんので、修繕積立金を補い、万が一の支出に供える為に集められるのが、修繕積立基金です。
修繕積立基金は新築購入時に１度だけ支払いが必要で、一般的に約30万円～40万円程度です。
通常引き渡しの前に、諸費用などと同じ時期に支払います。
修繕積立基金も全戸一律ではなく、修繕積立金と同じように専有面積の大きさによって金額は変わります。

毎月かかるお金

管理費・修繕積立金は毎月支払います。この他に毎月かかるお金は？

専用庭やルーフバルコニーが付いている住戸ではその使用料がかかります。いずれも大きさによって金額は変わります。専用庭とルーフバルコニーは共用部分ですが、専用使用権が設定されています。

専用使用権とは・・・
共用部分のうち、バルコニーや専用庭など特定の部分について、区分所有者が独占的に専用で使うことのできる権利のことです。

本来、共用部分はエントランスやエレベーターの様に、区分所有者なら誰でも使用することができますが、専用使用権が設定されている共用部分は、他の人が使うことができません。
専用庭やルーフバルコニーは、全てのお部屋に附属しているわけではありません。ある特定の人だけが専用使用権を持っている場合、持っていない区分所有者との公平を図るために、専用使用料が設定されます。

「区分所有者」：分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物の専有部分を所有する者のこと
しかし、バルコニーやポーチ、アルコーブなどはほぼ全ての部屋にあり、全員が専用使用権持っているため、通常、使用料は設定されません。

アルコーブ	ポーチ

（門扉があるのがポーチ、ないのがアルコーブと呼ばれています。）

修繕の周期

修繕はどんなタイミングで行なうの？

マンションの長期修繕計画で修繕の周期は大まかに決まっています。
しかし、これは目安であって、修繕の時期はマンションの傷み具合によって異なります。
修繕の時期が近くなると部位毎に検査を行い、検査結果を基に審議して、周期通りに傷んでいたので修繕を行いましょうと、総会で決まると修繕が行なわれます。

長期修繕計画の資金シミュレーションには、修繕積立金の上がり幅や一時金の予想金額が記載されています。しかし、マンションの維持管理をしっかり行ない、予定されていたよりも修繕の時期が後になれば、その分修繕積立金がどんどん積み立てられて、修繕積立金の上がり幅が少なくなったり、一時金が必要なくなったり、少なくなったりすることもあります！

大規模修繕

大規模修繕は、１２年毎に1回が、一般的な周期と言われています。

主な修繕は、外壁の改修塗装替えや、屋上防水改修、共用廊下の床の防水などです。
外壁の改修塗装替えは、マンション外壁に足場をかけてシートで覆い、タイルの浮きやひび割れを調査して、その劣化状態によって貼り直すか、充填（じゅうてん）して補修します。また、吹きつけ塗装の壁の吹き替えをする場合もあります。

外壁の補修には、足場を組まなければならず、この足場の費用が結構かかるため、一部分だけ補修するのではなく、まとめて一度に全部の修繕を行うことが多いようです。
マンションの屋上は雨水が漏れないように屋上を防水層で覆ってあります。
この防水層の改修が屋上防水改修で、防水層を撤去して再度防水を施したり、既存防水層の上に新しい防水層を作ったりします。

５０戸くらいのマンションの場合、一般的な大規模修繕工事期間は約１ヶ月程度です。

その他の修繕

給水管のライニング･更新工事
給水管には、腐食を防ぐため金属管の内部を合成樹脂でコーティングした配管が多く使われていますが、年数が経つと、配管のジョイント部分を中心に腐食が進んでしまうので、新しい配管に交換したり、古い配管の中の錆をとり、再度ライニングを施したりします。
規約上は、専有部分と共用部分に分かれる配管ですが、同様に劣化するため、共用部分の配管だけでなく、各個人の専有部分の配管工事も管理組合が同時に行なう場合もあります。
周期はライニング工事が１５年、給水管を取り替える更新工事が３０年程度です。

既設の配管を取り替えることなく、管内面に付着する錆等の異物を研磨材で削り取り、防錆効果のある

管理編の続編

管理編の続編

＜清掃＞

日常清掃	清掃はゴミ収集の日に合わせて清掃員が行います。週に２～５回。
掃き掃除	エントランス窓・手摺りなどの拭き掃除や、植栽の水やりを行ないます。
定期清掃	ポリッシャーという機械や高圧洗浄機で床面を洗浄します。 毎月から2ヶ月に１回程度の周期です。
排水管高圧洗浄	排水管には生活排水に含まれる油脂分や食物のカス、毛髪などが付着します。 これらが蓄積すると水が流れにくくなり、排水づまりによる漏水事故にもつながるので、高圧洗浄を行います。高圧洗浄は基本的に洗剤などを使わず、水の圧力で排水管の汚れを洗い流します。 周期は１～３年に１回程度です。
受水槽	受水槽は、清潔さを保つために、年に１回水を抜いて清掃することが水道法で定められています。 この時、同時に水質検査も行い、安全性を確認します。 周期は１年に１回程度です。

アフターサービス

アフターサービスって？

アフターサービス基準に基づいて、売主がお客様に対して一定期間無償で不具合を直すことです。
アフターサービスが適用される箇所や部位は、契約時にもらうアフターサービス基準に基づきます。

一般的には竣工後６ヶ月前後、１年目前後、２年目前後に定期巡回アフターサービスがあります。
事前にアンケートを配布して、各部屋毎に不具合箇所を尋ねておき、１件１件のお部屋を巡回して不具合箇所を確認の上、修繕を行います。
実際に住んでみないと不具合が分からない箇所は多いはずです。
アフターサービスによって、引渡し後のフォローがしっかりあるので安心して生活できます。

アフターサービスの適用期間は？

☆箇所や部位のサービス期間は様々です。また、サービスの期間や箇所・部位は売主によって異なります。

＜看板＞ 主要道路沿いにあるマンションの屋上に看板がたててあるのをよく目にしませんか？ これは、管理組合が、広告主に看板を設置する場所を貸していて、賃貸料がマンションの収入になります。 通常、管理費は支払うべき支出に使われることが多いため、収入は管理費に充当して、その分管理費が安く抑えられます。 しかし、最近では看板があるマンションはすいぶん少なくなりました。 なぜなら・・・このような看板はタバコに関するものが多く、タバコのテレビＣＭが規制されている為、看板で広告を行なっていたのです。 しかし、今では喫煙人口が減り、需要が少なくなってしまったため看板も少なくなりました。 看板はマンションの外観を損ねると言う住民と、広告料の収入で管理費が安くなって嬉しいと言う住民に分かれます。これは考え方次第ですね。

マンションの管理の大切さがお分かりいただけましたでしょうか。
マンションは、お部屋の中だけでなく外もしっかり維持管理することによって、毎日の快適な生活があり、マンションの価値が維持できます。
マンション選びのときには、管理や修繕についてもどんどん確認しましょう！